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多数二手房房主认清市场 放弃观望选择降价促成交

时间来到5月，新房市场依然在持续复苏中，相比之下，二手房市场却迎来了大涨。特别是在刚刚过去的五一假期，来自青岛贝壳二手房数据显示，二手房市场从咨询、带看到成交，均创下近三年来新高。而克尔瑞青岛发布的数据也显示，1—4月份青岛一、二手房成交比为1∶1.5，二手房成交量首次超过新房。二手房火爆的原因主要缘于以价换量，在经过长时间博弈之后，多数二手房房主已经逐渐认清市场，放弃观望选择大幅降价，积极促成交易。

二手房成交热度持续攀升。 观海新闻/青岛早报记者 薛雅方 摄

成交量同比上涨来自克尔瑞的数据显示，青岛4月份二手住宅成交6647套，环比上涨23.0%，同比上涨9.6%，成交热度持续攀升，达到近一年的月度新高。1—4月份累计成交19147套，虽然相比去年同期下降了11.0%，但绝对量仍处在较高水平。其中，成交量最高的区域分别为西海岸新区、市北区和城阳区，前4个月分别成交5180套、3239套、2688套。李沧区、即墨区成交量超过2000套，市南区、胶州市成交量超1300套，崂山区成交量800套。

同样证明二手房快速回温的数据还有1—4月份青岛一、二手房成交比达到了1∶1.5，也就是说二手房成交明显高于新房。其背后原因，一方面是二手房价格持续下跌，很多刚需族开始选择二手房。另一方面也和开发商推新速度放缓有很大原因。采访过程中，来自链家商圈经理孙鹏告诉记者，目前市区推新的项目多以大户型和改善客群为主，而刚需族中意的低价位小户型产品实际供应量并不高。这也让很多刚需族开始考虑房龄较短的二手房，从而间接推高了成交量。

成交均价在下降“不是新房买不起，二手房更有性价比”，这句网络流行语，虽然有调侃的味道，但也从另一个侧面说明二手房成交量上涨的最重要因素，还是来自价格。那么眼下二手房价格到底降低了多少？市民王爱民在劲松一路附近有一套二手房，“2008年交房，2018年曾经涨到单价3.3万元。”王爱民告诉记者，去年他打算换房，去中介打听了一下，104平方米的房子总价已经不到300万元。随后他按照中介的建议以293万元的价格挂牌。“来看房的都能挑出各种毛病，如房子旁边有堵墙，卧室面积太小等，言外之意就是想降价。”和买家拉扯了几个月，价格也是一降再降，最终房子以280万元成交。

来自克尔瑞的数据显示，4月青岛住房成交均价为13978元/平方米，环比下降2.5%，同比下降18.7%，相比2018年高点时下降了43.3%。而分区域来看，崂山区、市南区是单价过2万元的区域，其中崂山区4月份成交均价25575元/平方米，高于市南区，相比2020年同期下降14.3%，算是区市中跌幅最小的。而跌幅最大的是胶州市，4月成交均价7683元/平方米，相比2020年同期下降了33.3%。

当然，市场有跌也有涨。分板块来看，市场有4个板块二手房价格呈现逆势上涨，均位于崂山区。其中，午山西板块4月成交均价37401元/平方米，相比2020年同期上涨了1282元/平方米，是目前青岛二手房价TOP1的板块。张村河南板块涨幅最大，4月成交均价34187元/平方米，相比2020年同期上涨了3848元/平方米。

置业门槛相应降低对房东来说，价格下跌意味着收益缩水，但对购房者来说，二手房价格下跌却带来置业成本降低，花同样的钱可以买更好的房子。来自克尔瑞的数据显示，4月份青岛二手房成交套均面积达到年内新高，为98.92平方米，而套均总价达到年内新低，为138万元。出现“跷跷板”现象表明二手房价格走低，促使置业者的购房目标有所上调。

分区域来看，市南区成交套均总价以200万元以上为主，其次为100万元以下；市北区以100万元以下为主，其次是200万元以上；李沧区以100—150万元元为主，其次为150—200万元；崂山区以200万元以上为主；西海岸新区、城阳区、即墨区、胶州市均以100万元以下为主。市南区、市北区100万元以下房源成交占比高，表明老破小成交活跃。

另外，克尔瑞的数据还显示，青岛二手房4月平均成交周期为243天，相比1月增加9天。专业人士分析认为，成交周期整体拉长有两方面因素：一是挂牌量激增，导致竞争加剧，虽然二手房成交活跃，但供求失衡，造成很多二手房确实不好卖。二是随着市场预期持续下调，越来越多的房东放弃观望选择大幅降价，促使长时间挂牌的房源转成交。

目前，青岛二手房挂牌量超过12万套，去化压力不断累积，买方强势，二手房交易规则正在改变，比如青岛主城区也开始按买卖双方各担一半中介费的规则进行交易。对买卖双方来说，以价格为核心的拉锯战还将继续上演。

来源｜青岛早报记者 刘鹏

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