保利精装修隔音好吗实探长沙北中心保利时代

长沙北中心·保利时代实测录

经过一天的实地踩盘，对长沙北中心·保利时代项目有了深入的了解和初步的判断。

项目区位

项目叫做长沙北中心，口气不小，但毕竟是北边的中心，长沙现在主要的发展趋势还是在岳麓区，无论是以前梅溪湖一期还是现在的梅溪湖二期和洋湖板块，都是长沙目前买房最热的板块；长沙城市发展方向将沿湘江城市中轴，南北向延伸；长沙北中心处于开福区芙蓉北、鹅羊秀峰板块，属于二级板块，是城市北延的主要板块，各种配套都还在逐步建设中，毛坯均价在9300左右，主力在售的项目基本位于8000-10000之间，处于市场洼地，未来预计会有较大的上涨空间，但近两年供应量大幅度增加，供大于求，是开发商主力投资、爆炒的板块，所以想买这个板块的业主，一定要有耐心，实地探访5个楼盘以上，和置业顾问可以慢慢磨，给的价格预计至少可以降2个点，开发商处于红海竞争，特别是到年底冲业绩，肯定会放出大幅度优惠政策的。

2.交通状况

项目处于芙蓉北路与冯蔡路交汇处，项目旁边有个1号线延长线冯蔡路地铁站，到五一广场9站路，按照3分钟一站推算，30分钟可以到五一广场，但考虑到地铁站在商业地块，从目前推售的AB区到地铁站实测要15分钟，所以最终是要45分钟到五一广场地铁站。地铁站初步预计会在2024年年底建成，项目在2024年4月份交房，前期装修的话会不方便，需要自己有车，但等到正式入住了的话，地铁就会开通了，还是可以的。

公交车站方面项目1公里内只有7个公交站，而且离住宅区域也有700米的距离，出行目前来看不太方便。开车出行的话，项目紧邻芙蓉北路，是一条贯穿长沙南北的一条道路，距离北二环4公里，开车的话10分钟，整体还算方便。到火车南站，地铁总时间需要75分钟，开车的话27公里，50分钟；到黄花机场，公共交通要2小时，开车38公里，50分钟，项目离大型交通站较远，不太适合需要经常出差的人员。

3.配套学校

周边有清水塘鹅秀小学、周南秀峰学校、开福区实验小学、长郡开福中学等，学校水平整体一般，但项目本身带两块教育用地，会建小学和九年一贯制的中小学，具体要看开发商能引进什么学校品牌，所以教育现在是一个极大的赌点，如果以后能有好学校，10400的毛坯肯定是性价比很高，但如果没有好学校，这个价格只能说是比较中庸。

4.商业配套

项目最近的商圈是福晟MALL，距离项目1.6公里，总商业面积2.5万㎡，低下一层到地上四层，已入住的品牌有好又多生活超市、奇迹健身、金逸影城、妈栽谷、特百惠等，定位偏中低档购物中心。

项目本身自带一个商业盒子，据了解有10万方，后期交给谁来运营还不知道，但应该会是芙蓉北片区的商业中心。商业盒子就在售楼部的旁边，目前还没有看到动工和规划，照目前这个进度，在项目住宅交付的时候，估计开不了业。

5.生态环境

项目里秀峰山2.6公里、离青竹湖3.1公里、离湘江1.5公里（以上均为直线距离），整体的生态环境较为可以，3公里范围内的出行小毛驴均可到达，周末出游也较为方便。项目本身也规划了两个山体公园，分别在售楼部的南边和G区的北边，整体生态环境可以评为优秀。

6.在售楼栋分析

项目目前在卖的是AB区，毛坯销售，项目毛坯限价10400元/㎡，售价是顶着限价来卖的。从置业顾问口中了解到，项目只有AB区会卖毛坯，后面的住宅都会按照精装销售，从目前长沙个项目的精装价格来看，基本上都会溢价销售，也就是说精装的价格会增加2000-2500元/㎡左右，这个价格会超出我们自己装修的费用，不过对小业主来说，买精装会少很多事情，不用自己天天盯着工人施工，大开发商的批量精装交付小问题肯定会有，但原则上的问题（像渗漏水、大面积开裂）是不会有的，而且出了问题直接找开发商就行，不用去找各施工队伍，谁的施工原因也很难分清楚；而且大开发商对业主的评价越来越重视，后期市场饱和的情况下，一定是谁更有产品力，谁的口碑更好，谁就能做大做强，所以对于没时间想省事的业主来说买大开发商的精装房是可以的，但由于小开发商的不确定性，就不建议买他们的精装房了。但论性价比，毛坯的价格肯定是要优于精装的，长沙北中心·保利时代的最小户型是88平方米，总价91万，首付全部加起来不到30万，但是要换成精装房，总价达到112万，首付要35万左右，有这个首付我买个108的三房不香吗。

项目目前在售的是A1-A4、B6B8。A区整个小区只有4栋房子，中心园林和散步的道路会比较缺乏，A区的南边是一所学校，会比较吵闹，以后封窗肯定是必须的，而且建议选择隔音好一点的玻璃；但A3A4的南边无障碍遮挡物，采光会很好，尤其是低楼层的业主不会有采光的困扰，对于是东边户、西边户和中间户都不用太纠结，整体采光是没有问题的。

B区目前在售的是B6B8栋，基本也卖的差不都了，想买B区的业主也不用心急，B区肯定会在11、12月会有新的楼栋推出来的，而且项目本身又是顶着毛坯限价卖的，所以后续不可能涨价，可以等一等B3B5栋，只有一边临路，也不是主干道，而且各方面素质都还不错。B区的楼栋较多，所以采光是一个很重要的因素，尤其是低楼层中间户业主，才光会受很大影响，根据总图初步判断，B7栋的南边B9栋有两个单元，采光受影响是最大的。

7.户型初步分析

项目推出的面积从88-140㎡各个阶段的都有，这里就选两个典型的户型进行分析吧。

108户型基本都是中间户，塔楼一般都是北向入户，基本是不可能做到南北通透，这个户型的一个优点在于它的客厅有3.75米的开间，比大部分这个面积段的户型会显得开阔一点，而且三开间朝南，整个采光应该也还可以，三个卧室的开间分别为3.4、3.2、3.0也会比一般的户型多个0.2米，而且三个卧室聚在一起，会节约一部分走

廊的面积，具有独立的玄关入户，放鞋柜什么的会很方便。缺点的话就是赠送率不高，只有一个阳台算半面积，一个飘窗算全赠送，应该是没有把赠送率做满的，一般情况下这个面积段要么会有双阳台，要么就是一个南向的大阳台，或者是有一个花园房会算半面积。

129户型的优点在于是边户，四开间朝南，采光应该是非常好，而且南北双阳台，通透性好，赠送面积应该要比108的户型多个5㎡。两梯四户，公摊率应该没到20%，公摊还算可以，129的户型能做到4房，而且整个户型很方正，没有多余浪费的面积，基本上可以满足大部分家庭的需要了。缺点的话就是书房只有2.4米的开间，想要把它改成一间卧室很难处理，会显得十分紧凑。主卧的L型衣柜也是我不太喜欢的地方，一进门对着一个衣柜，会显得比较压抑，而且L型衣柜使用起来不是很方便。

最终结论：

AB区毛坯性价比高，想买的话建议买AB区，但也不用着急，B区后面推的楼栋不会有涨价，挑到自己喜欢的楼层和户型再买，不要被置业顾问的饥饿营销法催促着急急忙忙下单。

户型方面129比108总价多了20万，首付只多了6万，建议咬咬牙，一步到位买个四房，比后面再想改善会省事些。

目前不着急入住的客户可以考虑，配套要在2025年以后才能全部实现，住起来才舒服。经常出差的客户不推荐，机车、车站离项目太远，出行不便。

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