新房装修怎么过户新房还没证卖了办证时能直

2024-08-20 来源：橙子资讯

二手房市场上有这么一类房子

房子还没证，但房东要出售

图片出处：公众号安阳不动产百晓生

无证房相比较双证齐全或者不动产证在手的房子，价格上是有一定的优势的。而且房龄一般都很新，小区环境也不错，甚至还有很多是毛坯房，可以根据买方自己喜好随意装修。

所以也有很多人会选择买这种房子

今天一个小伙伴就遇到了这个疑问

图片出处：公众号安阳不动产百晓生

相信很多人都有这个疑问，买这种房子，能不能办新证时直接办到自己名下呢？

不可以的！！！

这种房子的交易，是需要先由原房主办理了自己的不动产证，再由原房主通过二手房过户的方式过户给买方。

那么登记机构为什么不能直接办成买方的名字呢？

因为《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。明确有规定

未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。

也就是说房子不办首次登记就不能办理转移登记。

首次登记是把房子登记给谁了？

首次登记的产权人一般都是开发商，所以房东在未办证时，房子的产权并不属于房东，而是属于开发商的，但为了防止开发商一房多卖，一般都会进行房屋预告登记，将房东登记为权利人，也就是俗称的备案。

《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条

预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产权利申请登记的，不动产登记机构应当不予办理。

预告登记后，债权未消灭且自能够进行相应的不动产登记之日起 3 个月内，当事人申请不动产登记的，不动产登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。

也就是说房东只有两个选择：按预告登记事项办理或者依据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十九条注销预告登记。而注销预告登记，那就是退房，房子又重新归开发商所有了。

所以买无证的房子，因为房子的产权是属于开发商，而开发商只给房东做了预告转移登记，房子只能由开发商转给房东，故不能直接办理到买方名下。

图片出处：公众号安阳不动产百晓生

如果你或者身边有朋友要买这类房子，需要留意房东是否缴纳了契税。

如果房东在买房子的时候就缴纳了契税，那么一般情况下，在房东办证的时候，基本上缴税时间已经满了两年了，证下来就可以正常过户了，没有5.6%的增值税

如果房东在办证时才缴纳契税，那证下来直接过户是有5.6%的增值税的，如果不想出这个钱，只能等两年再过户。

过户时满不满两年，是由契税缴纳时间计算的。

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