黄浦家装装修避坑上海楼市如何在新房市场捡

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问提问：如何分清楼市里的陷阱和馅饼呢？

回答：所谓的大馅饼，就是被大家低估的项目，讲的是捡漏逻辑，简单来说，这批新房里，热度排在第二梯队的楼盘； 比如融信世纪古美； 各个方面来看，从性价比来说都非常高！ 那为什么分数却不算高呢？ 究其原因，还是因为同期的网红盘实在是太亮眼了。 比如复兴龙御，二手市场价18.6万，而新房只要13.6万，直接打了73折， 面对这样的倒挂利差，甚至一度被网友传为“买到就是躺赚1000万” 限制越狠，购买的人越疯狂！所以吸引了大量这个价位段的社保巨子！ 热钱在不断涌入，大家都在抱团打新， 对比之下，其他利差没这么大楼盘也就无暇顾及了。

而最大的陷阱，就是被大家高估的项目了， 开发商的营销手段，本质上就是截流逻辑！ 比如大华郎香公园里，一个在上大板块的项目， 不属于强势区位，也没有高能级规划，交通也只有7号线 这样的项目居然要70分！这恐怕连销售都没想到～ 新房市场有时候打的就是心理战， 看懂了就能从中捡漏，比别人多赚500W！

提问：曾叔，你好，麻烦问下昆山开发区的房子有投资价值吗？

回答：昆山开发区不如昆山主城区或者花桥。昆山最值得买的就是这两个板块。主城区有比较好的配套和学区，主要吸引昆山本地人，昆山本地人还是挺有钱的。花桥就是上海的远郊板块，主要是对接上海的刚需上车。

提问：嘉定北那边是否有发展潜力？目前昌吉东路那边新盘很多，但嘉定北貌似没什么。

回答：嘉定北更多的是区域自住客群，配套更成熟一些。昌吉东路界面更新一点。对应的客户画像不一样的。

提问：曾叔， 目前个人户籍单身 之前有过参贷记录后来卖了按揭结清 但征信报告显示房贷0 这样的话应该算首房首贷吧？目前个人存款1000w 工资1w 买房子首套考虑自住和以后结婚后换学区婚房 今年下手 首套适合买总价多大的 首付多少合适？贷款直接按揭还是金融产品保住首贷？通勤时间差不多情况下 三林 世博 御桥 徐汇滨江老小区 考虑哪里合适呢

回答：首房首贷因为你的公司比较有限，按揭也称不了太多，我建议你这一次索性就不要用掉你的按揭，不要破掉首房首贷记录。直接1,000万全款买吧。

你这一套更多的应该考虑一下，自住兼顾一下保持。主要在中环附近找一个三房，带学区更好，不带学区就追求品质。

你说的浦东中环沿线一代可以考虑，徐滨也是很不错的选择，但你这个预算有点紧张。细节对接给我帮你参考吧。可以加入曾叔内部圈子获得精准建议。

提问：请问曾叔，五角场的创智坊小区，住宅性质，但是产权时间只有50年，是否推荐购买？感觉会不会有问题或者风险，谢谢

回答：风险几乎没有什么的。但是居住品质上可能没那么好，主要原因就是里面的商办，人多眼杂，个人隐私方面就不是很好了。如果自住在意这个，会不习惯的。

一般来说50年的产权，先天就比70年产权折价9折，95折左右。

提问：曾叔你好，我的总预算800左右，小孩3岁，2024年上小学，暂无户口。头部学区感觉资金量不太够，现阶段想法想买一个到虹桥通勤距离不远，适合孩子学习生活，有升值潜力的房子。之前看了核心区和万科天空之城附近的房子，但是感觉价格涨的过高，不知道会不会站在高岗。麻烦推荐几个思路，看看有没有其他有价值的区域。或者小区，谢谢你。

回答：你的预算买学区房的话，大概是只能买到居住品质比较差的房子了。

往莘庄春申七宝的二梯队或者非菜，相比较住起来好一些。

而如果你只要大虹桥，就相当于放弃学区了。

你提到的“涨的过高”这个问题，现在的上海经过一轮的行情，几乎幅度都涨了30%左右的，除了个别老差楼盘。在价格上要相对低的，只剩下限价的新盘，它还在去年年底的价格里维持。

其实我建议你积分足的话，可以放弃学校方面的需求，直接参加摇号。推荐区在徐盈路和蟠龙路。具体小区可以参考曾叔推荐的性价比最高小区，内部资料！

提问：曾叔你好！请问200万上海老公房哪里值得买入？

回答：200万不建议在上海买，买到的都是投资价值很差的楼盘。如果一定要买考虑下鞍山新村老破小，靠学区还能涨点。再重申一下，上海建仓起板价250-300万

提问：400-600， 六年后自住，工作在黄埔中心，考虑学区。您觉得哪里比较好呢？（如果投资价值好可牺牲通勤）是不是老破小完全不能考虑呢？

回答：考虑学区，还要买在黄浦和徐汇400-600还真的只能买老破小了，黄浦稍微好一点的学区房，就算是老破小也得上400万了。老破小不是不能买，看你的核心诉求，如果是学区优先，那就考虑，如果是投资优先，还是买新一点的房子。你现在需要梳理下思路，先想出来到底要啥，两者不可兼顾，因为预算不够。买学区房需要结合你孩子的教育规划，对学区强度的要求，自住的偏好来综合考虑，黄浦和徐汇的升学路径差的也很多的。

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